Hypothèque ...renouvellement.

[cantabile]

Encore moi, la recrue des finances personnelles !

On est arrivé au moment où il faut renouveller notre hypothèque. On veut y joindre une marge de crédit en prévision de travaux à venir et d'un char à changer.

2 Options:

185k (ce qui reste de notre hypothèque) à 2,94% sur 5 ans  fermé avec marge de crédit.

200k (ils ajoutent 15 k à notre hypothèque actuelle) à 2,89 sur 5 ans fermé avec marge de crédit.

Autrement dit, pour avoir le meilleur taux il faut faire grimper notre hypothèque à 200 000.

Ça marche comment la marge ? je peux en sortir et en remettre comme je veux (genre carte de crédit) ou c'est plus complexe ?

[kalaidjian]

Tu peux avoir un meilleur taux que ça présentement, même avec une hypothèque de 185k. 2,84% et même 2,79%.

[cantabile]

Avec qui ? Avec marge ?

[kalaidjian]

Avec des compagnies autres que les banques, qui se spécialisent dans le prêt hypothécaire. Essaie un courtier hypothécaire.

De ce que j'ai vu dans mon entourage, une marge ne change pas le taux. Ce serait encore une fois à voir auprès d'un courtier.

[cantabile]

C'est justement un courtier qui m'a sorti ces chiffres...

[Lisa]

Aussi, nous on s'est fait fourré par une première offre qui avait des conditions cachées. Essaie de demander le taux sans les rabais "promotionnels", je sais pu comment ça s'appelle.

Exemple, Desjardins accotait le taux qu'on se faisait offrir ailleurs, mais il fallait prendre nos asssurances habitations chez eux, et ils n'offraient pas le meilleur prix.

[MadChuck]

Oui l'emprunt et le remboursement est quand tu veux normalement (tant que tu restes dans la limite), mis a part des paiements d'intérêts minimum.

En même, une marge fait de toi un client plus intéressant alors j'imagine que ça ne fait pas monter nécessairement le taux demandé.

Pour les 2 options offertes:
https://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MC-CH/MCCalc-CHCalc-eng.aspx



l'option 1 semble coûter $52,189K
l'option 2 semble coûter $56,114K

Le 15K supplémentaire est-il un prêt hypothécaire et une façon de financer les travaux sans avoir a utiliser la marge de crédit ? Si c'est le cas ça dépend tu taux d'intérêt sur ta marge de crédit proposé pour savoir si l'option est intéressante.

[cantabile]

merci !

je pensais que la marge de crédit hypothécaire était assortie du même taux d'intérêt que celui de l'hypothèque (hypothèque à 2,89 = marge à 2,89) c'est pas le cas ?

[MadChuck]

je pensais que la marge de crédit hypothécaire était assortie du même taux d'intérêt que celui de l'hypothèque (hypothèque à 2,89 = marge à 2,89) c'est pas le cas ?

J'avais l'impression qu'ils étaient toujours variable (disons taux directeur + 0.5%) versus fermé, ouvert ou un mix pour les hypothèques avec un contrat de 5 ans. Et un peu plus haut qu'une hypothèque (du moins si le taux directeur ne descend pas pendant celle-ci), vu qu'ils sont bien plus flexible et peuvent être remboursé en payant pratiquement aucun intérêt:

https://www.ratehub.ca/best-mortgage-rates/heloc

Quand tu prend ce genre de prêt pour investir les intérêts payés sont déductibles de l'impôt fédéral et déductible des gains en capitals au provincial.

Il existe aussi des prêts hypothécaire, un prêt de montant X qui sera remboursé en Y mois avec des versement prévus garantie par la valeur de ta maison, j'imagine que dans le scénario de 15K de plus c'est ce que l'on te propose ? Avec ça tu sais à l'avance le taux.

[sharl]

Encore moi, la recrue des finances personnelles !

On est arrivé au moment où il faut renouveller notre hypothèque. On veut y joindre une marge de crédit en prévision de travaux à venir et d'un char à changer.

2 Options:

185k (ce qui reste de notre hypothèque) à 2,94% sur 5 ans  fermé avec marge de crédit.

200k (ils ajoutent 15 k à notre hypothèque actuelle) à 2,89 sur 5 ans fermé avec marge de crédit.

Autrement dit, pour avoir le meilleur taux il faut faire grimper notre hypothèque à 200 000.

Ça marche comment la marge ? je peux en sortir et en remettre comme je veux (genre carte de crédit) ou c'est plus complexe ?

2.94-2.89=0.05

On parle de 0.05% sur 200000, soit 100$.

Faut pas virer fou avec ça!

[dalporto]

lol

[cantabile]

Quoi lol ?

[MadChuck]

On parle de 0.05% sur 200000, soit 100$.

C'est sur 5 ans

200K a sur 5 ans (si c'est une hypothèque de 25 ans)
2,94%: 5 ans total: $56,420.66
2,89%: 5 ans total: $56,114.33

$315

Mais c'est 185K a 2.94% vs 200K 2.84%, c'est 2 scénario assez différent, qui n'a pas vraiment été expliqué complètement.

[sharl]

Si tu veux être vraiment précis dans ton calcul, faudrait inclure la ristourne de Desjardins qui j'imagine pourrait représenter une remise de 0.1 à 0.15,,,

[cantabile]

Finalement ce sera 2,74% sur 5 ans fermé. Marge de crédit au taux préférentiel + 0.5%. C'est bien ok je pense.

[cantabile]

La seule bonne nouvelle c’est qu’on aura un hypothèque qui a bien de l’allure. 2,49 (5 ans fermé) et marge de crédit hypthécarire à 2,99%

[plsavaria]

As-tu encore quelques jours de manoeuvre, le temps que la dernière baisse annoncée par la Banque du Canada soit appliquée par les banques canadiennes?

[Ring0]

Anyway, on n’a même plus à payer nos hypothèques. Les banques vont faire quoi, saisir 12 millions de maisons ? 

[cantabile]

As-tu encore quelques jours de manoeuvre, le temps que la dernière baisse annoncée par la Banque du Canada soit appliquée par les banques canadiennes?

mon hypothèque actuelle se termine le 24 avril.

[plsavaria]

Anyway, on n’a même plus à payer nos hypothèques. Les banques vont faire quoi, saisir 12 millions de maisons ? 

Anyway, on n’a même plus à payer nos hypothèques. Les banques vont faire quoi, saisir 12 millions de maisons ? 

Je sais que tu rigoles, mais l'allégement, c'est juste un report.
Négocier un meilleur taux d'intérêt est d'autant plus important.

[Ring0]

Je sais que tu rigoles, mais l'allégement, c'est juste un report.
Négocier un meilleur taux d'intérêt est d'autant plus important.

Personnellement j’irais à taux variable. Que ferais-tu ?

[cantabile]

Taux variable...ça ne me tente pas de stresser avec ça, se suivre les chiffres...2,49 sur 5 ans c'est bas.

[plsavaria]

Je sais que tu rigoles, mais l'allégement, c'est juste un report.
Négocier un meilleur taux d'intérêt est d'autant plus important.

Personnellement j’irais à taux variable. Que ferais-tu ?

Historiquement, taux variable revient moins cher 80% du temps. Je ne stressais pas en étant variable jadis (maintenant en loyer pour probablement une autre année). Et la pénalité est généralement assez faible pour une hypothèque à taux variable (3 mois d'intérêt) si quelqu'un décide transférer ou la casser.
Mais avec collègues qui ont eu sub-2% comme taux hypothécaire, je me casserais probablement pas la tête à fermer (surtout que mon employeur couvre la pénalité si je dois déménager durant le terme).

D'ici l'an prochain, je vais regarder pour une hypothèque réversible et évaluer la manoeuvre Smith (emprunter contre l'équité créé pour investir en compte non-enregistré, permettant de déduire les intérêts payés).

[cantabile]

Le variable est à 1,95....pense pas que ça baisse beaucoup plus.

[plsavaria]

Considérant la baisse du taux directeur de 0.5% de vendredi dernier qui n'est pas encore reflétée au taux préférentiel des grandes banques, y'a encore de la marge à la baisse pour les taux variables à court terme terme (évidemment pas garanti).

[cantabile]

Et taux fermé aussi je suppose..mais bon, dans un planing de budget familial je trouve ça parfait de savoir que l'hypothèque sera de X aux deux semaines pendant 5 ans.

[plsavaria]

C'est clair que toute commodité se paie.

Pour d'autres personnes, il y a l'option de prendre une hypothèque à taux variable mais effectuer les paiements au taux plus élevé de l'hypothèque à taux fixe (dépendant des modalité). Ça couvre les premières hausses le cas échéant, tout en diminuant la période d'amortissement.

[plsavaria]

Y a-t-il d'autre personnes étant sur le point de contracter /renouveller une hypothèque prochainement? Quelle genre d'offre?

Je commence à regarder assez sérieusement pour février prochain. Bien que je préfère généralement une hypothèque à taux variable, comme à ma dernière maison, la différence actuelle entre fixe et variable est vraiment mince maintenant.

À date, 1.49% fixe vs 1.38% variable comme offre (hypothèque non assurée).
J'ai bien hâte de voir à quel point ça va continuer de baisser prochainement (si) (/voir le prix des maisons continuer à la hausse rapide).

[Wolfkiller]

J'ai renouvelé au mois de juin, taux fixe à 2.25%.

[plsavaria]

Finalement signé pré-approbation à 1.45% fixe avec BMO, valide pour 130 jours, avec remise de 1200$ si maison achetée d'ici le 28 février (ce qui est improbable).

J'aurais aimé y aller variable, mais le taux offert était plus élevé que le fixe, pareil étrange.

[Wolfkiller]

5 ans?

[plsavaria]

Non, juste 4 ans, malheureusement.
C'était 1.60% pour 5 ans.

[plsavaria]

Après expiration de la pré-approbation précédente, on a eu comme option 1.85% fixe 5 ans, et aujourd'hui variable Prime -1.38%, à 1.07%.

On va effectuer paiements comme si à 1.85%, ça va juste accélérer un peu le paiement de capital en attendant les prochaines hausses.

[Snookey]

1.07% pour du variable c'est incroyable, non ?

[plsavaria]

Pas mal.
Et c'est sans assurance (20%+ down).

[El Kabong]

18 et trois quart de %, merci monsieur Mulroney.

C'est l'hypoth que j'ai payé pendant cinq années.

La guerre.

[Snookey]

Tu ne me feras pas brailler sachant que ta maison à l'époque valait probablement pas mal moins que ce qui se trouve sur le marché aujourd'hui...

[dalporto]

Pas mal tout avait des prix plus bas qu'aujourd'hui le heune, y compris les salaires.

Mes parents ont payé ça pendant des années, c'était pas tout le temps le fun dans la maisonnée.

[Snookey]

Es-tu entrain de me dire que la situation d'aujourd'hui est équivalente à celle dans l'temps ?

https://globalnews.ca/news/7941437/millenial-housing-costs-baby-boomers/

TL;DR : ce n'est pas la même game pentoute.

[Tam!]

La différence je crois c'est qu'à l'époque des hauts taux d'intérêt, souvent les ménages avaient un seul revenu, très souvent celui du père. (ou la mère avait un revenu très modeste)  Ça faisait que les foyers pouvaient rapidement être pris à la gorge.

Je réécoutais 1981 avec mon gars sur Netflix en fin de semaine et justement il y a une scène où les parents du jeune Ricardo apprennent la hausse importante soudaine des taux d'intérêt. Ils réalisent que ça va leur coûter 250$ de plus par mois, ce qui était énorme à l'époque pour une famille de la classe borderline moyenne comme celle-ci.

À chaque génération ses difficultés j'imagine...

[plsavaria]

Je trouve drôle que ces articles "c'était dont bien plus facile dans le temps" ne mentionnent que très rarement le taux de chômage de plus de 10% de certaines de ces années.

[Snookey]

"souvent les ménages avaient un seul revenu"

C'est sûr que ça ne doit pas aider.

À titre d'exemple, un revenu à deux d'environ 150K, avec un bon cashdown, t'as rien qui a du bon sens le long des lignes de métro à Montréal, même avec des taux ridiculement bas. Quand quelque chose a de "l'allure", à mettons 375K, ça se vend 450k en raison de la surenchère.

Regarder le marché immobilier Montréalais c'est assez déprimant.

[plsavaria]

Même sans la surenchère covidienne, juste de passer de 4% de taux hypothécaires y'a 10 ans à près de 1% actuellement, ça va directement influencer le prix payé / possible de payer.
Y'a pas une grosse différence de paiements entre une maisons à 300k$ avec 20% down à taux de 4% vs une à 450k$ au même 20% down à 1%.

La maison que je viens d'acheter à monté de 25% entre 2016 et 2021. Je ne m'attends évidemment pas à ce qu'elle augmente de façon similaire ces prochaines années.

Et j'avais vendu la précédente en 2018 pour en deçà de que j'avais acheté en 2011. Mais ça attire moins les clicks FOMO.

[MadChuck]

Tu ne me feras pas brailler sachant que ta maison à l'époque valait probablement pas mal moins que ce qui se trouve sur le marché aujourd'hui...
à mettons 375K, ça se vend 450k en raison de la surenchère.

En 1985, le salaire median d'une famille Canadienne était de $31,421.70:
http://ccsd.ca/factsheets/fs_avgin.html, https://www.bankofcanada.ca/rates/related/inflation-calculator/

Une maison moyenne a Toronto en 1985 était de 109K avec un cash down de 20% et des hypothèque a 18% sur 30 ans, c'était des paiements de $1,280 d'argent de 1985.


Une maison de 450,000 avec un cash down de 20% a 1% sur une hypothèque de 30 ans, c'est des mensualité de seulement $1157,56, ce qui est très historiquement peu pour des revenues de 150K.

Les prix au pieds carre des maisons ajuster par inflation tend a l'échelle nationale a ne pas bouger depuis fort longtemps:
https://www.aei.org/wp-content/uploads/2015/06/housing4.jpg?x91208

Mais les termes d'hypothèque sont beaucoup beaucoup et les revenues familiaux (une fois ajuste) aussi, les maisons sont deux fois plus grosses qu'avant cependant et la différence entre les endroits populaire comme ton exemple proche d'une ligne de métro a Montréal, versus un endroit peu populaire est peut-être plus grande qu'avant.

Ce qui fait que les actuel mensualité/ et non pas le prix d'achat (qui enlève tous avantage gagne par les taux d’intérêt plus bas) ont diminue depuis les années 80s aux Etats-Unis et je pense pas mal sur Canada:




Dans les différences avec avant:
) Maintenant les gens dans les médias ont généralement des parents très riches
) Les gens dans les médias sont loin de l’être et tendent a essayer de vivre dans des endroits a la mode
) Pour eux, l'impression d’être plus pauvre que la génération d'avant et un accès beaucoup plus dure a la propriété est très forte et vrai, même si ce n'est pas le cas dans la population en général et ont tendance a pousser leur réalité beaucoup.

[Snookey]

450k, je parle vraiment pas d'une maison en passant, mais d'un condo avec les frais qui viennent avec.

Anyways, 450k c'était en fevrier 2021, pis à 15 min du métro à Verdun, là il n'y a juste plus rien qui a du bon sens en bas de 500-600K.